Hypothèque de consolidation de dettes: est-ce vraiment la peine?

Le prêt de consolidation de dette est le prêt utilisé pour ceux qui ont besoin de regrouper tous les prêts en cours en un seul versement afin d'avoir un seul engagement financier, plus facile à gérer et économiquement plus durable.

Dans ce guide, nous voulons aborder la délicate question de l'endettement excessif de nombreuses familles qui paient plus de prêts, qui ont du mal à joindre les deux bouts et comment trouver une solution. Nous évaluerons si l'hypothèque de consolidation de dettes est vraiment rentable, quels sont ses avantages et ses inconvénients, et nous découvrirons également quels coûts doivent être engagés.

Hypothèque de consolidation de dettes: Avantages

Dans le cas de plusieurs prêts avec différentes banques et institutions financières, le prêt de consolidation de dettes vous permet de demander un montant qui prend en compte toutes les dettes résiduelles des prêts en cours. Une fois la nouvelle hypothèque obtenue, à partir du mois suivant, il sera possible de commencer à payer un seul engagement en remboursant un seul versement à une seule institution bancaire, sans subir le stress de nombreuses échéances étalées sur le mois, ce qui est plus difficile à suivre.

Le refinancement de la dette vous permet d'alléger votre échéance grâce au paiement différé, et c'est surtout son plus gros avantage.

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Un autre avantage de remplacer les prêts par une hypothèque de consolidation de dettes est le taux d'intérêt appliqué. Bien que le refinancement soit en fait un prêt de liquidité, et coûtera donc plus cher en termes de Tan et Taeg qu'une hypothèque subventionnée classique pour l'achat de la première maison, les banques qui accordent l'hypothèque de consolidation de dette appliquent toujours des taux beaucoup plus avantageux par rapport à un prêt personnel normal ou à un transfert du cinquième, ce qui entraîne des économies au fil du temps.

Si vous remboursez des prêts devenus insoutenables dans toutes les autres dettes, il convient d'évaluer si le taux payé est plus ou moins pratique qu'un nouveau prêt de consolidation. Prenons un exemple.

Nous simulons que nous remboursons des prêts pour un total résiduel de 40 000 euros à 7% et 7 autres années restent à payer. Nous aurons un versement mensuel total de 603,71 euros, en plus du prêt immobilier. Si nous décidons de refinancer toutes les dettes et de les transformer en un seul prêt, nous devrons ajouter les 40 000 euros supplémentaires à la dette résiduelle actuelle du prêt hypothécaire, qui sera utilisée pour annuler les prêts précédents. En supposant obtenir une hypothèque de consolidation de dette au taux de 2%, fixée à 20 ans, et voulant partager la même part des 40 000 euros à titre de comparaison, nous aurions un versement de 202,35 euros. En plus d'avoir allégé l'engagement mensuel de 400 euros, nous économiserions 2147 euros d'intérêts au fil des années.

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Comme mentionné, le principal avantage de l'hypothèque de consolidation de dettes est la possibilité de différer le paiement sur plusieurs années et d'avoir un taux plus compétitif qu'un prêt personnel, qui est connu pour avoir une durée maximale de 10 ans, en plus des autres limites de ne pas être une hypothèque et par conséquent, la quantité maximale autorisée est généralement inférieure.

Les inconvénients de la consolidation de dettes hypothécaires

En ce qui concerne l'exemple précédent, le doute pour beaucoup pourrait être que le prêt de consolidation est une extension temporelle des dettes alors qu'au lieu de maintenir la durée naturelle de certains prêts, celles-ci pourraient être éteintes plus tôt. La principale raison pour laquelle la consolidation de la dette doit être utilisée est précisément liée à la durabilité de la tranche. La possibilité de signer des contrats jusqu'à 25 ou 30 ans vous permet de maintenir un versement plus léger et certainement plus maniable, sans encourir le risque de retarder le versement des échéances, avec toutes les conséquences douloureuses.

Si cela peut être considéré comme un désavantage, la prérogative de la consolidation mutuelle de la dette est qu'il y a un bien à hypothéquer. Peu importe s'il y a déjà une hypothèque et une hypothèque d'une autre banque sur la propriété. Le refinancement tiendra également compte de la dette de l'hypothèque actuelle et la nouvelle somme sera utile pour resserrer les relations avec la banque précédente, en conservant une seule hypothèque de premier degré sur le bien par la nouvelle institution.

Qui demander l'hypothèque de consolidation de dettes

Avant de se tourner vers différentes banques, une alternative est de demander un avis de faisabilité à la banque qui avait accordé l'hypothèque précédente. La même institution pourrait juger plus commode que son client n'ait des dettes qu'avec une banque en refinançant un nouveau crédit en tenant compte de la clôture des autres prêts ou de la liquidité nécessaire pour répondre à d'autres besoins. Cependant, compte tenu de la complexité de l'opération, il n'est pas certain que votre banque soit la meilleure solution. Dans ces cas, il est conseillé d'évaluer les meilleures offres en demandant des devis à des banques spécialisées dans ce type de prêt. Un entretien informatif avec un consultant en crédit peut être décisif pour identifier immédiatement quelle est la meilleure institution.

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Une limite de la consolidation hypothécaire pourrait être le montant maximum autorisé par rapport à la valeur de la propriété, qui ne peut généralement pas dépasser 80% du LTV. Par conséquent, à titre d'exemple, si le bien que nous avons l'intention d'hypothéquer vaut 200 000 euros, en général, la banque sera disposée à financer un prêt de 160 000 euros au maximum.

À ce stade, si la dette résiduelle de l'ancienne hypothèque était de 150 000 €, il ne serait pas utile d'envisager un refinancement pour avoir un montant minimum comme différence. Si, en revanche, la dette était égale à 100 000 euros et que les autres engagements avaient une dette totale d'environ 40 000 euros, elle resterait dans les paramètres de la banque. En effet, à hauteur de 80% et dans les limites de l'évaluation des revenus de la requérante, l'institution pourrait disposer d'un complément de liquidité, le cas échéant, de 20 000 euros supplémentaires.

Une autre limite rencontrée par ceux qui ont signé un prêt de consolidation de dettes est qu’une fois qu’ils ont eu accès à ce type de prêt, ils ont par la suite eu des difficultés à obtenir une subrogation, précisément parce que, aux yeux de la banque, le demandeur pouvait être plus enclin à emprunter à nouveau à l'avenir. À cet égard, certaines banques qui accordent un refinancement se protègent en accordant le montant maximum disponible pour une durée aussi limitée que possible afin de "verrouiller" le client et de ne pas lui permettre de se tourner vers d'autres sociétés financières une fois le prêt obtenu.

Coûts du prêt de consolidation de dettes

Si vous souhaitez remplacer l'hypothèque actuelle par une autre hypothèque, sans demander de liquidité supplémentaire, nous savons que le substitut hypothécaire est le meilleur moyen, à la fois pour les taux les plus compétitifs, mais surtout parce que la portabilité de la dette résiduelle envers une autre institution n'implique pas aucun frais pour l'emprunteur. Au contraire, ceux qui demandent une hypothèque de consolidation de dettes doivent savoir qu'ils devront supporter toutes les dépenses typiques d'une nouvelle hypothèque. Voyons-les en détail:

  • l'acte hypothécaire. Le montant du nouveau prêt étant supérieur au précédent, la présence d'un notaire qui certifiera la validité d'un nouveau contrat entre la banque et le demandeur est requise;
  • la taxe de remplacement. Il s'agit de la taxe qui s'applique à tous les prêts d'une durée supérieure à 18 mois. Dans le cas d'un premier prêt de consolidation de logements, la taxe est de 0,25%, tandis que pour tous les autres cas (résidence secondaire, magasins, bureaux, entrepôts), la taxe est ordinaire, c'est-à-dire le 2 % de la somme versée;
  • l'enquête et l'expertise bancaire. Alors que dans le cas de la subrogation, les frais bancaires liés à la souscription du prêt sont légalement à la charge de la nouvelle institution, dans le prêt de consolidation de dettes, les frais d'ouverture du dossier sont également à la charge de l'emprunteur;
  • assurance hypothécaire. Le demandeur devra payer les frais d'assurance, de la police obligatoire contre les incendies et les incendies à toute autre garantie proposée par la banque, comme l'assurance-vie ou la police en cas de perte d'emploi.
  • En général, ceux qui évaluent le refinancement de leurs dettes ont besoin de ce type d'hypothèque car ils n'ont pas suffisamment de liquidités pour faire face à eux-mêmes pour rembourser au moins l'un des prêts en cours. Pour cette raison, le plus souvent, il est possible d'obtenir une somme plus élevée qui comprend également tous les frais accessoires. Par exemple, si la dette de l'ancienne hypothèque était égale à 100 000 euros et que les dettes des autres prêts étaient égales à 30 000 euros, en plus de ces sommes, il sera possible d'obtenir une liquidité supplémentaire de 5 000 euros pour faire face aux dépenses et demander directement 135 000 euros. Bien entendu, ce montant devra tenir compte de la valeur de la propriété qui, pour être inférieure à 80% du LTV, doit être égale à au moins 168 750 euros (135X100 / 80). En outre, la banque veillera à ce que le nouvel engagement mensuel s'inscrive dans le ratio versement / revenu, dont nous discuterons prochainement.

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    Qui peut demander un prêt hypothécaire pour consolidation de dettes

    Le refinancement des prêts passés est la forme de financement adaptée à ceux qui ont trop de dettes et qui ont du mal à rembourser régulièrement. Il peut arriver que vous deviez recourir à la consolidation de dette mutuelle suite à une dépense soudaine, comme la rénovation du toit de la maison ou après la naissance d'un enfant, dont dépendra la nécessité de récupérer une pièce supplémentaire. ils ont besoin de rénovations ou pour d'autres besoins familiaux.

    En supposant que ceux qui ont réussi à obtenir divers prêts, même à des taux élevés, en plus de continuer à payer les versements du prêt immobilier et de rembourser toujours régulièrement, pourront certainement supporter un versement plus facile grâce à l'hypothèque. consolidation de dettes. Mais ce n'est pas la méthode de calcul de la banque qui décidera d'accorder ou non le prêt. Voyons comment le prêteur examine une nouvelle pratique de refinancement.

    Tout d'abord, et c'est un élément fondamental pour obtenir le prêt de consolidation de la dette, il est important que tous les versements des prêts hypothécaires et des prêts antérieurs aient toujours été payés régulièrement. Lorsque vous avez beaucoup d'engagements mensuels, il est très facile de ne pas pouvoir respecter tous les délais, mais cette formule hypothécaire doit être utilisée pour éviter que vous ne rencontriez ce type de problème. Pour cette raison, il est important de noter à temps quand il est nécessaire de recourir au refinancement de la dette.

    Après avoir vérifié les centres de risques financiers et vérifié que le demandeur effectue régulièrement des paiements, la banque évaluera mensuellement si le nouvel acompte correspond aux paramètres de la dette. Il arrive souvent que ceux qui ont de nombreux prêts en cours aient atteint le niveau d'endettement à hauteur de 60 à 70% de leurs revenus. Le prêteur, contre des versements réguliers dans des cas extrêmes comme celui-ci, jugera favorablement la pratique hypothécaire où le même demandeur verra sa nouvelle dette mensuelle chuter en dessous de 25-30%, grâce à l'allongement de la durée de l'hypothèque.

    Le processus de la procédure de consolidation des prêts est différent de l'idée que beaucoup pourraient avoir, à savoir qu'il s'agit d'une subrogation des prêts. Ce n'est pas le cas. Le refinancement est une nouvelle hypothèque qui servira, une fois décaissée, à éteindre les anciens prêts. Cela signifie que la procédure à suivre après la résolution de l'hypothèque n'est conclue que lorsque les comptes de règlement respectifs seront demandés aux créanciers respectifs (banques et sociétés financières) pour permettre à la nouvelle banque de l'annuler contextuellement au moment de la libération de la somme et de l'acte de prêt. en présence du notaire.

    Hypothèque de consolidation de dettes: est-ce vraiment la peine?

    Après avoir analysé les avantages et les inconvénients, définir en général si le prêt de consolidation de dette est vraiment commode est une entreprise ardue, sinon impossible. Chaque situation mérite une analyse approfondie. Une occasion de demander des suggestions et de comprendre si les deux refinancements sont la solution la plus adaptée à vos besoins est de contacter un courtier en crédit qui sera sûrement en mesure de vous suggérer quelles sont les institutions les plus favorables pour accorder cette formule de financement. En réalité, les banques qui accordent actuellement ce type d'hypothèque sont peu nombreuses et celles-ci mettent en œuvre des politiques commerciales qui seraient mieux étudiées grâce au soutien d'un professionnel du crédit.

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    En conclusion

    Le prêt de consolidation est la meilleure solution lorsque vous êtes trop endetté. Mais vous devez le faire au bon moment. L'erreur typique de ceux qui tombent dans une situation au bord de l'irrécupérable se produit lorsqu'ils ont déjà divers prêts et recourent à un prêt supplémentaire, quoique modeste, pour faire face à une dépense soudaine.

    Il convient d'évaluer à temps le moment venu pour tirer une ligne et additionner toutes les dettes dans le but de vérifier si ce montant peut être combiné en un seul prêt. Si vous tombez dans les caractéristiques de ceux qui ont besoin de consolider leurs dettes, il est important d'agir immédiatement, avant de risquer que l'hypothèque ne soit plus accordée en raison d'un retard minimum des versements précédents et d'éviter d'emprunter la voie dangereuse du surendettement.

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    source

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